Come salvare la casa dal pignoramento

Come salvare la casa dal pignoramento? Con il nuovo “Fondo salva-casa”

Che cosa è il nuovo fondo “salva-casa”?

Grazie al nuovo art. 41-bis contenuto nel decreto legge n. 124/2019, la cui legge di conversione è entrata in vigore il 25 dicembre scorso, cosiddetto fondo “salva-casa”, il proprietario di un’abitazione che si dovesse trovare in difficoltà per il pagamento del mutuo, può beneficiare di una rinegoziazione o di un rifinanziamento con una banca terza, salvando così la casa dal pignoramento e dalla procedura esecutiva già avviata.

Come funziona il fondo “salva-casa”?

In estrema sintesi, il proprietario che intenderà salvare la casa dal pignoramento, potrà richiedere:

  • la rinegoziazione del mutuo;

oppure

  • il finanziamento ad altra banca con surroga nella garanzia ipotecaria già esistente. Il ricavato di questo secondo finanziamento, chiaramente, verrà impiegato per estinguere il mutuo.

È previsto anche l’intervento del fondo di garanzia prima casa, sicché il debitore godrà dell’esdebitazione e quindi della liberazione da qualsiasi peso, salvando l’abitazione e liberandosi definitivamente dai debiti.

Quali sono le condizioni per accedere al fondo “salva-casa”?

Per poter godere di questa misura, come già detto, devono ricorrere alcune condizioni.

Il debitore

In prima battuta occorre che il debitore sia qualificabile come “consumatore”, ossia una persona fisica che abbia contratto il mutuo al di fuori della propria attività lavorativa.

Inoltre è necessario che il debitore non abbia già avviato una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.

Il creditore

Per quanto concerne il creditore, invece, questo deve essere un soggetto bancario e all’interno della procedura esecutiva non devono concorrere altri soggetti creditori.

Il debito contratto

Ci sono poi limiti anche per quanto attiene il debito contratto.

E’ infatti previsto che questo sia necessariamente un mutuo con garanzia ipotecaria concesso per l’acquisto dell’abitazione e che, in ogni caso, il debitore abbia almeno rimborsato il 10% del capitale originariamente finanziato.

Il debito, inoltre, non potrà essere superiore a 250.000 euro.

Necessità di una procedura esecutiva in corso

Altro elemento essenziale è che vi sia già la pendenza di una procedura esecutiva sul bene immobile ipotecato con il pignoramento notificato tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019: da qui il carattere senz’altro temporaneo ed eccezionale della misura.

Quando è possibile presentare la domanda per il fondo “salva-casa”?

Per salvare la casa dal pignoramento, inoltre, l’istanza dovrà essere presentata nel processo esecutivo entro il 31 dicembre del 2021.

Qual è l’importo da offrire per accedere al fondo “salva-casa”?

L’importo offerto non dovrà essere inferiore al 75% del prezzo (in base all’asta o per mezzo di c.t.u.) mentre il versamento dell’importo rinegoziato o finanziato non potrà avvenire mediante dilazioni superiori ai 30 anni a decorrere dalla data di sottoscrizione dell’accordo.

Vale anche un ulteriore limite numerico: la dilazione non potrà superare, infatti, un tot di anni che sommato all’età del debitore superi il numero 80.

Se la banca non rinegozia il mutuo? Può intervenire un parente

La norma, poi, prevede anche la possibilità per il debitore che non riuscisse ad ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento di rivolgersi a un parente o un affine entro il terzo grado; questo potrà infatti accedere al beneficio in luogo del debitore.

Il giudice, in questo caso, emanerà un decreto di trasferimento dell’immobile e per i successivi 5 anni il debitore e la sua famiglia conserveranno un diritto di abitazione.

Entro questo limite di tempo, il debitore potrà decidere di rimborsare integralmente quanto già versato alla banca dal parente o affine e, dunque, chiedere la retrocessione dell’immobile, accollandosi il residuo mutuo e liberando i familiari intervenuti.

Conclusioni

In attesa degli ulteriori interventi normativi richiesti, che meglio specificheranno aspetti essenziali della procedura, questa misura sembra agevolare fortemente il debitore in difficoltà che intendesse salvare la casa dal pignoramento.

Cosa fare quando il datore di lavoro è incapiente?

Cosa fare quando il datore di lavoro è incapiente?

Spesso il lavoratore è costretto a far causa al proprio datore di lavoro, e ciò succede per i più disparati motivi.

Purtroppo può capitare che il lavoratore, pur ottenendo una sentenza favorevole, non sia in grado di far valere i propri diritti, poiché il datore di lavoro è incapiente.

Fortunatamente, grazie al fondo di garanzia dell’INPS, il lavoratore è (parzialmente) tutelato. Leggi articolo per capire cosa fare quando il datore di lavoro è incapiente.

IL CASO

Facciamo l’esempio di un lavoratore, senza regolare contratto, che abbia prestato per svariati anni la sua attività lavorativa presso un esercizio commerciale.

Il lavoratore, pur avendo sempre espletato alla perfezione il proprio incarico e pur essendo sempre stato pagato in modo inadeguato, viene d’improvviso licenziato, senza la corresponsione di alcuna somma a titolo di trattamento di fine rapporto.

Ecco allora che il lavoratore decide di far causa al datore di lavoro, chiedendo al giudice tutte le differenze retributive, le ferie non godute, il T.F.R.

Il giudice accoglie la domanda, risarcendo il lavoratore di alcune migliaia di euro, e questi – forte della sentenza ottenuta – intraprenda la fase esecutiva.

Ed è proprio a questo punto che si palesa l’amara sorpresa: l’esercizio commerciale ha chiuso i battenti, il datore di lavoro non è titolare di alcun bene immobile, i ripetuti tentativi di pignoramento vanno a vuoto.

Cosa può fare, il lavoratore, innanzi uno scenario simile?

IL FONDO DI GARANZIA INPS

Fortunatamente, dinanzi ad un simile quadro, il lavoratore potrà quantomeno recuperare quanto spettante a titolo di trattamento di fine rapporto , la liquidazione, nonché le ultime tre mensilità, e ciò accedendo al Fondo di Garanzia istituito dall’INPS.

In sintesi, la legge prevede che in talune circostanze, l’INPS possa intervenire erogando il trattamento di fine rapporto dovuto a tutti quei lavoratori che non possano soddisfarsi sui rispettivi datori di lavoro, perché incapienti.

COME INTERVIENE IL FONDO DI GARANZIA?

Ci sono molteplici modalità con cui il Fondo dell’INPS interviene.

In linea generale, e semplificando estremamente la tematica, non sono soggetti al fallimento tutti gli imprenditori che presentino congiuntamente le seguenti condizioni:

  • aver avuto, nei tre esercizi precedenti la data di deposito dell’istanza di fallimento, un attivo patrimoniale annuo non superiore a 300mila euro;
  • aver realizzato, nei tre esercizi precedenti la data di deposito dell’istanza di fallimento, ricavi lordi complessivamente non superiori a 200mila euro;
  • avere un ammontare di debiti non superiore a 500mila euro.

Tale distinzione, relativamente alla natura giuridica del datore di lavoro, ha importanza per quel che concerne le modalità mediante cui il lavoratore può accedere al Fondo di Garanzia; a seconda, infatti, della possibilità per il datore di lavoro di essere sottoposto alle procedure concorsuali, cambieranno i presupposti mediante cui il lavoratore potrà accedere al Fondo.

DATORE DI LAVORO CON ACCESSO A FALLIMENTO

In linea generale, comunque, nel caso in cui il datore abbia accesso al fallimento, il lavoratore potrà chiedere l’intervento del Fondo al verificarsi delle seguenti condizioni:

  1. cessazione del rapporto di lavoro subordinato;
  2. accertamento dello stato d’insolvenza e apertura di una procedura concorsuale di fallimento, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa o di amministrazione straordinaria;
  3. accertamento dell’esistenza del credito a titolo di Tfr e/o delle ultime tre mensilità.

DATORE DI LAVORO NON SOGGETTO A FALLIMENTO

Diversamente, in caso di datore di lavoro non soggetto alle procedure suddette, i presupposti saranno i seguenti:

  1. cessazione del rapporto di lavoro subordinato;
  2. inapplicabilità al datore di lavoro delle procedure concorsuali;
  3. esistenza del credito per Tfr rimasto insoluto;
  4. insufficienza delle garanzie patrimoniali del datore di lavoro a seguito di esecuzione forzata.

L’ACCERTAMENTO DEL CREDITO DEL LAVORATORE

Infine, per poter richiedere l’intervento del Fondo di Garanzia, sarà necessario un accertamento del credito del lavoratore, che potrà avvenire esclusivamente con:

  • una sentenza di un giudice;
  • decreto ingiuntivo;
  • decreto di esecutività del verbale di conciliazione;
  • diffida accertativa con il valore di accertamento tecnico con efficacia di titolo esecutivo.

La procedura può essere attivata personalmente dal lavoratore, ma è consigliabile che venga avviata con l’assistenza di un avvocato, il quale potrà più agevolmente raccogliere la (copiosa) documentazione necessaria da presentare all’INPS al fine di ottenere l’accesso al Fondo.