Come salvare la casa dal pignoramento

Come salvare la casa dal pignoramento? Con il nuovo “Fondo salva-casa”

Che cosa è il nuovo fondo “salva-casa”?

Grazie al nuovo art. 41-bis contenuto nel decreto legge n. 124/2019, la cui legge di conversione è entrata in vigore il 25 dicembre scorso, cosiddetto fondo “salva-casa”, il proprietario di un’abitazione che si dovesse trovare in difficoltà per il pagamento del mutuo, può beneficiare di una rinegoziazione o di un rifinanziamento con una banca terza, salvando così la casa dal pignoramento e dalla procedura esecutiva già avviata.

Come funziona il fondo “salva-casa”?

In estrema sintesi, il proprietario che intenderà salvare la casa dal pignoramento, potrà richiedere:

  • la rinegoziazione del mutuo;

oppure

  • il finanziamento ad altra banca con surroga nella garanzia ipotecaria già esistente. Il ricavato di questo secondo finanziamento, chiaramente, verrà impiegato per estinguere il mutuo.

È previsto anche l’intervento del fondo di garanzia prima casa, sicché il debitore godrà dell’esdebitazione e quindi della liberazione da qualsiasi peso, salvando l’abitazione e liberandosi definitivamente dai debiti.

Quali sono le condizioni per accedere al fondo “salva-casa”?

Per poter godere di questa misura, come già detto, devono ricorrere alcune condizioni.

Il debitore

In prima battuta occorre che il debitore sia qualificabile come “consumatore”, ossia una persona fisica che abbia contratto il mutuo al di fuori della propria attività lavorativa.

Inoltre è necessario che il debitore non abbia già avviato una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento.

Il creditore

Per quanto concerne il creditore, invece, questo deve essere un soggetto bancario e all’interno della procedura esecutiva non devono concorrere altri soggetti creditori.

Il debito contratto

Ci sono poi limiti anche per quanto attiene il debito contratto.

E’ infatti previsto che questo sia necessariamente un mutuo con garanzia ipotecaria concesso per l’acquisto dell’abitazione e che, in ogni caso, il debitore abbia almeno rimborsato il 10% del capitale originariamente finanziato.

Il debito, inoltre, non potrà essere superiore a 250.000 euro.

Necessità di una procedura esecutiva in corso

Altro elemento essenziale è che vi sia già la pendenza di una procedura esecutiva sul bene immobile ipotecato con il pignoramento notificato tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019: da qui il carattere senz’altro temporaneo ed eccezionale della misura.

Quando è possibile presentare la domanda per il fondo “salva-casa”?

Per salvare la casa dal pignoramento, inoltre, l’istanza dovrà essere presentata nel processo esecutivo entro il 31 dicembre del 2021.

Qual è l’importo da offrire per accedere al fondo “salva-casa”?

L’importo offerto non dovrà essere inferiore al 75% del prezzo (in base all’asta o per mezzo di c.t.u.) mentre il versamento dell’importo rinegoziato o finanziato non potrà avvenire mediante dilazioni superiori ai 30 anni a decorrere dalla data di sottoscrizione dell’accordo.

Vale anche un ulteriore limite numerico: la dilazione non potrà superare, infatti, un tot di anni che sommato all’età del debitore superi il numero 80.

Se la banca non rinegozia il mutuo? Può intervenire un parente

La norma, poi, prevede anche la possibilità per il debitore che non riuscisse ad ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento di rivolgersi a un parente o un affine entro il terzo grado; questo potrà infatti accedere al beneficio in luogo del debitore.

Il giudice, in questo caso, emanerà un decreto di trasferimento dell’immobile e per i successivi 5 anni il debitore e la sua famiglia conserveranno un diritto di abitazione.

Entro questo limite di tempo, il debitore potrà decidere di rimborsare integralmente quanto già versato alla banca dal parente o affine e, dunque, chiedere la retrocessione dell’immobile, accollandosi il residuo mutuo e liberando i familiari intervenuti.

Conclusioni

In attesa degli ulteriori interventi normativi richiesti, che meglio specificheranno aspetti essenziali della procedura, questa misura sembra agevolare fortemente il debitore in difficoltà che intendesse salvare la casa dal pignoramento.